Pour investir dans des actions, consultez les rapports de recherche des analystes de Golden Kylin, faisant autorité, professionnels, opportuns et complets, vous aidant à exploiter les opportunités thématiques potentielles !
Titre original : [Stratégie de développement | Revue classique] Revue approfondie : quatre cycles de marché immobilier libre et d'illumination
Source : Yaowang Houshi
Texte du rapport
Introduction : Depuis novembre 2021, une « croissance régulière » centrée sur l'immobilier appartenant à l'État est notre principale recommandation, et jusqu'à présent, les rendements excédentaires ont été importants. Récemment, avec l'augmentation continue de la politique immobilière, le secteur immobilier a inauguré une hausse systématique. À l'heure actuelle, le marché est plus préoccupé par la mesure dans laquelle le cycle actuel du marché immobilier est déduit et la durabilité de la hausse ultérieure. Par conséquent, ce rapport examine systématiquement la performance des actions immobilières au cours des quatre séries de cycles de relaxation immobilière de l'histoire à titre de référence pour les investisseurs.
Il y a eu quatre séries d'assouplissements immobiliers sur les actions A, en 2008, 2012, 2014 et 2018. Bien que les quatre tours de marché se soient déroulés à des moments et dans des contextes différents, et que le rythme de déduction des actions immobilières ait également été légèrement différent, ils contenaient une logique de déduction similaire. En passant en revue les quatre séries d'actions immobilières, nous visons à répondre aux questions suivantes :
D'abord, d'un point de vue historique, comment la politique de régulation immobilière s'est-elle assouplie ? Comment les actions immobilières se sont-elles comportées à différentes étapes de l'assouplissement de la politique ? Avec le récent assouplissement des politiques dans divers endroits, à quelle étape ce cycle de politiques d'assouplissement immobilier a-t-il déduit ?
Deuxièmement, d'un point de vue historique, comment s'est comporté le marché boursier de l'immobilier ? Quels sont les principaux facteurs qui le motivent ? Quel est le signal que le marché immobilier est terminé ? Les actions immobilières ont réalisé des rendements excédentaires significatifs depuis la fin de l'année dernière et ont inauguré récemment une tendance à la hausse accélérée.Comment le cycle actuel du marché immobilier va-t-il se poursuivre ?
Troisièmement, sur le marché immobilier au fil des ans, les entreprises publiques VS les entreprises privées, qui est le plus dominant ? Depuis la fin de l'année dernière, le leader de l'immobilier public représenté par Poly Développement a surperformé l'immobilier privé, comment cela sera-t-il interprété à l'avenir ?
1. Le premier tour : septembre 2008 à juin 2009
Ce cycle de valeurs immobilières a commencé en septembre 2008 et s'est terminé fin juin 2009, avec une hausse de 137,1 % et un rendement excédentaire de 74,0 %. Ce cycle de valeurs immobilières est passé par deux étapes :
La première étape (septembre 2008 à décembre 2008) : les politiques centrales et locales ont été assouplies + les fondamentaux se détérioraient encore. Les actions immobilières ont touché le fond avant l'ensemble du marché, avec des rendements excédentaires importants par rapport à l'ensemble du marché, mais les rendements absolus ont été pas évident.
La deuxième étape (janvier 2009 à juin 2009) : la politique a continué de se desserrer + les fondamentaux se sont améliorés et les actions immobilières ont inauguré le marché du double clic de Davis. Affecté par le durcissement de la réglementation immobilière en juillet, ce cycle de marché haussier des valeurs immobilières s'est terminé.
1.1, 2008.9-2008.12 : Les politiques sont assouplies et l'immobilier construit un fond avant le marché plus large
Depuis la mi-2008, avec l'aggravation de la crise des subprimes aux États-Unis, la politique monétaire de la banque centrale s'est progressivement assouplie. Conformément aux exigences de « maintien d'un développement économique stable et rapide et de maîtrise de la hausse des prix », la banque centrale a progressivement réduit l'ampleur et la fréquence des émissions de bons de banque centrale depuis juillet 2008, et relevé l'objectif prévu de nouveaux prêts pour l'année à 40 000 plus de 100 millions de yuans, et guider les institutions financières pour augmenter le montant total du crédit. De septembre 2008 à la fin de 2008, la Banque populaire de Chine a abaissé les taux d'intérêt de référence sur les dépôts et les prêts cinq fois de suite et a abaissé le ratio de réserves obligatoires à quatre reprises.
La mise en place du "Plan des Quatre Trillions" marque une nouvelle accélération de la politique d'assouplissement. Le 5 novembre 2008, la réunion ordinaire du Conseil d'État a présenté les Dix points nationaux et fixé l'objectif de promouvoir la croissance. Il est prévu d'investir 4 000 milliards de yuans en deux ans pour stimuler la reprise économique. Par la suite, la banque centrale a clairement levé les contraintes strictes sur la planification du crédit des institutions financières le 11 novembre, lançant un signal pour assurer la croissance économique et stabiliser la confiance des marchés. Le 28 novembre, la réunion du Politburo a en outre défini "le maintien de la croissance, l'expansion de la demande intérieure et l'ajustement de la structure" comme la tâche principale du travail économique de l'année prochaine, appelant à la poursuite de la mise en œuvre d'une politique budgétaire proactive et d'une politique monétaire modérément accommodante. .
En matière de politique immobilière, depuis septembre 2008, la politique de contrôle immobilier s'est rapidement assouplie. En juillet 2008, Changsha a abaissé le ratio d'acompte. En septembre, le gouvernement de Xi'an a augmenté la subvention pour les achats de maisons et les politiques en divers endroits ont été progressivement assouplies. Depuis que la banque centrale a réduit les taux d'intérêt en septembre, la politique du gouvernement central en matière d'immobilier s'est assouplie. Le 17 octobre, le Comité permanent national a proposé de « réduire les taxes et frais sur les transactions immobilières et de soutenir l'achat d'un logement par les résidents » ; le 22 octobre, la banque centrale a rapidement annoncé une réduction du taux d'acompte, des taux d'intérêt des prêts au logement et des prêts à la caisse de prévoyance 1% pour stimuler la consommation de logements. Le 21 décembre, la Direction générale du Conseil d'Etat a rendu "Plusieurs avis sur la promotion d'un développement sain du marché immobilier", abaissant la norme d'exonération de la taxe professionnelle.
Cependant, les fondamentaux des valeurs immobilières ont continué de se détériorer à cette époque. Au niveau macro, bien que la politique monétaire de la banque centrale ait commencé à changer en septembre, le taux de croissance de la masse monétaire continue de ralentir, en particulier le taux de croissance de M1 a considérablement baissé, et de multiples indicateurs tels que le taux de croissance du PIB montrent que l'économie est toujours en bas. Au niveau de l'industrie, dans le contexte du cycle précédent de contrôle, l'immobilier a continué de se refroidir de septembre à décembre 2008, les données sur les ventes immobilières ont également continué de se détériorer et les prix des logements d'occasion ont continué de baisser. croître négativement.
Sous la combinaison de politiques souples et de la détérioration des fondamentaux de l'immobilier, le secteur immobilier, qui est plus sensible aux politiques, a touché le fond avant le marché dans son ensemble pendant deux mois et a réalisé des rendements excédentaires importants, mais les rendements absolus à ce stade sont pas évident. Bien qu'en juillet 2008, la politique monétaire de la banque centrale ait été légèrement assouplie, le Wind Quan A n'a connu qu'un rebond à court terme et le marché dans son ensemble était encore principalement en baisse jusqu'à l'introduction du «plan de quatre billions». Cependant, avant la publication du "Plan de quatre billions", le gouvernement central a successivement mis en place des politiques d'assouplissement pour l'immobilier. Par exemple, les villes ont commencé à se détendre depuis juillet, et en octobre, la banque centrale a même abaissé le taux d'acompte et le logement. taux d'intérêt des prêts, de sorte que le marché a progressivement réparé le marché immobilier.Attentes pessimistes. Après que la banque centrale a annoncé une baisse des taux le 16 septembre pour confirmer que la politique était officiellement passée à l'assouplissement, le secteur immobilier a mis fin à son déclin et a été dominé par des chocs de fond. fourchette de 4,65 %, surperformant le marché de 14,2 %. Par ailleurs, les secteurs des matériaux de construction, de l'industrie légère et de l'électroménager de la chaîne immobilière ont respectivement progressé de 10,1%, -13,4% et 2,9%. Dans le même temps, depuis le 2e trimestre 2008, les fonds publics ont commencé à accroître leurs positions dans le secteur immobilier qui avait été survendu auparavant.
A en juger par les performances des différentes sociétés immobilières, les principales valeurs immobilières telles que "Wanbaozhaojin" ont le plus bénéficié de l'assouplissement rapide et substantiel des politiques, avec une augmentation de plus de 17,4% dans la fourchette. Au cours de la même période, les stocks immobiliers appartenant à l'État ont augmenté de 5,7 % et les stocks immobiliers non appartenant à l'État ont même chuté de 5,7 %.
1.2, 2009.1-2009.7 : Les fondamentaux se sont améliorés et les actions immobilières ont inauguré le double-clic de Davis
En 2009, la Chine a maintenu un environnement monétaire et de crédit extrêmement souple, qui a catalysé la reprise économique de mon pays. En 2009, les institutions financières ont ajouté 9 600 milliards de RMB de nouveaux prêts, soit une augmentation qui a presque doublé. Parmi eux, les prêts à moyen et long terme aux résidents ont augmenté de plus de 3,8 fois en 2009, et M1 et M2 sont également revenus sur l'année du canal haussier. -sur-année. Stimulées par le "Plan des quatre billions", les infrastructures sont devenues un stabilisateur important pour l'économie, et le taux de croissance annuel des investissements dans les infrastructures est de 42,16 %, entraînant une accélération de la croissance du PIB.
Dans le même temps, la politique de contrôle immobilier a également maintenu un modèle souple. Le 3 janvier 2009, les quatre grandes banques ont annoncé que tant que les clients de haute qualité qui bénéficiaient d'une remise de 0,85 fois le taux d'intérêt de référence avant le 27 octobre 2008 et n'avaient pas de mauvais dossier de crédit, en principe,...
[Courte citation de 8% de l'article original]