Leader d'opinion | Lian Ping
Au cours de la période du « 14e Plan quinquennal », le marché immobilier chinois a connu un ajustement profond et rare. Cet ajustement est non seulement lié à des facteurs macroéconomiques à long terme tels que les changements du cycle démographique, l'urbanisation, l'emploi et les revenus, mais également étroitement lié à d'importants facteurs liés à l'industrie tels que les niveaux de logements résidentiels, les niveaux de stocks et les changements dans le niveau de levier du secteur résidentiel. Au cours de la période du « 15e Plan quinquennal », quels changements importants se produiront dans les facteurs macroéconomiques et les facteurs industriels liés à l'immobilier et leur impact, comment la relation entre l'offre et la demande sur le marché sera interprétée, comment la structure du marché changera et comment les politiques réagiront, tels sont les sujets abordés dans cet article.
1. L’impact des facteurs macroéconomiques sur la demande totale de logements et la structure du marché
Dans la perspective du « 15e Plan quinquennal », la demande totale et l'offre totale de logements dans le pays devraient encore diminuer. La baisse de la demande totale est principalement affectée par le déclin démographique à long terme, le ralentissement de l’urbanisation et d’autres facteurs ; alors que les sociétés immobilières présentent des risques plus élevés et des capacités d’investissement limitées, le degré de contraction du côté de l’offre sera probablement plus important que du côté de la demande. La relation entre l'offre et la demande devrait évoluer dans une direction équilibrée et l'offre excédentaire globale sera atténuée. Les caractéristiques structurelles du marché liées à la différenciation régionale apparaîtront progressivement. La construction de l’urbanisation se concentrera davantage sur le développement des agglomérations urbaines clés. En comparaison, le marché du logement dans les villes à haute énergie sera plus compétitif. Ses parts de marché en matière de vente de logements, de terrains et d'investissement continueront d'augmenter, et l'allocation des divers éléments de ressources majeurs liés à l'immobilier tendra à être raisonnable.
Notre pays entrera dans le cycle de réduction de la population de la première période de planification quinquennale complète. Bien que la politique nationale de planification familiale ait été entièrement libéralisée au cours de la seconde moitié de la période du « 14e Plan quinquennal » et que le problème du déclin rapide de la population ait été atténué dans une certaine mesure, elle ne peut pas fondamentalement résoudre la tendance à l'itération démographique. Selon les prévisions de l'édition 2024 des Perspectives de la population mondiale publiées par les Nations Unies, d'ici 2030, la population totale de mon pays atteindra environ 1,4 milliard d'habitants, soit une diminution nette d'environ 4,8 millions de personnes par rapport à la population totale de 2025. On estime que le nombre total et la proportion de personnes en âge d'acheter une maison ont diminué. Le nombre total de personnes en âge d'acheter une maison pourrait diminuer de 21 millions et leur proportion dans la population totale passerait de 39,2 % à 38 %. La demande immobilière dépend de la population à long terme. Étant donné que la population totale de la Chine continuera de diminuer à l'avenir et que le nombre de personnes en âge d'acheter une maison pourrait diminuer encore plus, au cours de la prochaine étape, il est fort probable que la demande d'achats résidentiels à l'échelle nationale diminuera.
Les changements structurels dans la population des acheteurs de logements soutiendront la croissance constante de la demande d’amélioration. Selon l'expérience internationale, l'âge de la demande d'achat de logements améliorés dans un pays est environ 15 ans de plus que l'âge de la population éligible à l'achat de logements. On estime qu'au cours de la période du « 15e Plan quinquennal », la base de population des acheteurs de logements améliorés de Chine (35-64 ans) a augmenté. Le nombre moyen d'acheteurs de logements améliorés par an est d'environ 660 millions, soit une augmentation de près de 30 millions de personnes par rapport à la moyenne annuelle de 630 millions de personnes au cours de la période du « 14e Plan quinquennal » ; la proportion annuelle moyenne de la population totale est passée de 44,3% au cours de la période du « 14e Plan quinquennal » à 46,3 %. En 2024, les grandes villes ajusteront les normes résidentielles pour les logements commerciaux nouvellement construits. Davantage de logements commerciaux améliorés d'une superficie de plus de 120 mètres carrés afflueront sur le marché du logement neuf pour répondre à la demande croissante de logements améliorés. Les besoins d’amélioration représentent une proportion plus élevée dans les villes côtières. Selon les dernières études de marché, dans les villes de premier rang telles que Pékin, Shanghai et Shenzhen, les transactions sur le marché des logements d'occasion sont généralement 1,5 à 2 fois supérieures au volume des transactions sur le marché des logements neufs. Si l’on se réfère à l’expérience mondiale du développement urbain, la proportion de transactions sur le marché des logements d’occasion pourrait être plus élevée à l’avenir. En 2025, le rapport entre les ventes de logements existants et les ventes de logements neufs aux États-Unis sera proche de 6 : 1. À l'avenir, la demande chinoise d'amélioration de l'achat de logements pourrait occuper davantage de parts de transaction sur le marché.
À l’avenir, la construction d’urbanisation générera encore une certaine demande de logements pour la population urbaine. Même si le processus global d’urbanisation a ralenti ces dernières années, cela ne signifie pas que la demande supplémentaire a disparu. Théoriquement, demande de logements à long terme = population totale nationale * augmentation du taux d'urbanisation * augmentation de la zone résidentielle par habitant. Selon les prévisions des Nations Unies, le taux d'urbanisation de la Chine atteindra environ 70 % d'ici 2030 environ, ce qui signifie que pendant la période du « 15e Plan quinquennal », le taux d'urbanisation de la Chine a encore une marge de croissance d'environ 2 à 2,5 points de pourcentage. À mesure que la demande d'amélioration augmente, la superficie résidentielle par habitant de mon pays augmentera encore à l'avenir. Les données historiques montrent que l’augmentation de la surface résidentielle par habitant est fortement corrélée à l’augmentation du taux d’urbanisation. Une simple analyse de régression linéaire a été réalisée sur les deux variables. Les données ont été sélectionnées de 1998 à 2024 et il a été constaté que la corrélation dépassait 97 %. D'autres indicateurs statistiques ont montré que les deux étaient étroitement liés. La pente de l'équation était de 0,63. Autrement dit, au cours des 26 années écoulées depuis la réforme du logement en 1998, pour chaque point de pourcentage d'augmentation du taux d'urbanisation de mon pays, la nouvelle zone résidentielle par habitant était d'environ 0,63 mètre carré. Sur la base de l'analyse ci-dessus, on s'attend à ce que d'ici 2030, la population urbaine de mon pays atteigne 983 millions de personnes, la superficie des bâtiments résidentiels par habitant dans les zones urbaines s'élèvera à 44,6 mètres carrés et la superficie des logements par habitant continuera d'augmenter.
Les caractéristiques de différenciation régionale sont évidentes et la demande sera concentrée dans les principales agglomérations urbaines. Dans la perspective du « 15e Plan quinquennal », les caractéristiques structurelles de la différenciation du développement régional apparaîtront davantage, en se concentrant sur la construction d'agglomérations urbaines et de zones métropolitaines de grandes villes. On s'attend à ce que la part des ventes des principales agglomérations urbaines du pays atteigne 80 %, soit une augmentation d'environ 5 points de pourcentage par rapport à la période du « 14e Plan quinquennal ». Selon l'indice d'agglomération urbaine établi par la Banque mondiale, par rapport aux principales économies mondiales, le niveau d'agglomération urbaine de la Chine est encore à un niveau relativement bas et est encore deux fois plus éloigné des États-Unis. Le Japon et la Corée du Sud ont des niveaux d’agglomération plus élevés en raison de leur petite superficie. À l'heure actuelle, la densité de population dans les villes de premier rang de mon pays est généralement de plusieurs milliers d'habitants par kilomètre carré. En comparaison, la densité de population des grandes villes des économies développées comme l’Europe, le Japon et la Corée du Sud dépasse 10 000 personnes. Habituellement, les pays dont les industries de service...
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