Peu de politiques dégoûtent autant les économistes universitaires que le contrôle des loyers. Dans les années 1970, l’économiste suédois Assar Lindbeck l’a décrit comme « la technique la plus efficace actuellement connue pour détruire une ville – à l’exception des bombardements ». Dans un sondage réalisé en 2012 auprès d’éminents économistes, seulement 2 % ont déclaré que les lois sur le contrôle des loyers ont eu « un impact positif » sur « la quantité et la qualité des logements locatifs largement abordables dans les villes qui les ont utilisées ». (Le prix Nobel Richard Thaler a proposé sarcastiquement une question complémentaire : « Le soleil tourne-t-il autour de la terre ? »)
Il n’est donc pas surprenant que les économistes et les spécialistes des politiques aient presque universellement dénigré la proposition du candidat à la mairie de New York, Zohran Mamdani, de « geler les loyers ». Des titres tels que « Le plan de logement socialiste de Zohran Mamdani pourrait faire s’effondrer le marché locatif branlant de New York » et « Un gel des loyers n’est pas la réponse à la crise du logement à New York » se sont multipliés. Mon collègue Michael Powell, résumant le sentiment dominant des experts, a qualifié la proposition (entre autres) de « réalisme magique ».
Mais peut-être que sa proposition est plus proche du réalisme politique. Le consensus des experts est que la manière de réduire les coûts du logement consiste à construire davantage de logements ; et la meilleure façon d’y parvenir est de supprimer les obstacles réglementaires à un boom de la construction. Cependant, lorsque j'ai interviewé Mamdani au sujet de ses projets de logement, il a souligné que même si davantage de constructions sont nécessaires, elles ne sont pas suffisantes – ni suffisamment rapides. « Nous devons absolument accélérer le processus de construction de nouveaux logements », m'a-t-il dit. « Mais nous ne pouvons y parvenir que si nous répondons également aux besoins immédiats des gens. »
Dans de nombreux endroits, en particulier là où la pénurie de logements est la plus grave, la politique de construction de nouveaux logements est toxique. Les coûts perçus du développement suscitent souvent une vive opposition alors que les bénéfices mettent des années, voire des décennies, à se matérialiser. Cette dynamique ne peut être clairement séparée d’une politique de logement idéale. Mamdani soutient que le « gel des loyers » n’est pas seulement un moyen de soulager les coûts exorbitants du logement ; c’est le seul moyen d’rallier suffisamment d’électeurs à un programme de croissance. Un nombre croissant de preuves concrètes suggèrent qu’il a raison.
Les arguments contre le contrôle des loyers sont simples et puissants : le logement est trop cher parce qu’il n’y en a pas assez, et le contrôle des loyers aggrave cette pénurie. La plupart des études montrent qu’en limitant les bénéfices que les promoteurs p...
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