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« Qu'en est-il de la valeur de ma propriété ? » C’est la question que les élus locaux ont entendu à maintes reprises de la part de leurs électeurs.
Qu’il s’agisse d’un débat sur un nouveau projet énergétique, le réaménagement d’un parc ou la construction de nouveaux logements, les gouvernements locaux peuvent sembler presque singulièrement obsédés par l’impact des propositions sur la valeur des maisons.
L'omniprésence de cette préoccupation a amené de nombreuses personnes à croire que la valeur des propriétés est le principal moyen utilisé par les gens pour décider s'ils sont favorables ou opposés à la construction de nouveaux logements dans leur région. Si un immeuble à appartements risque de nuire à la valeur de revente de votre maison, vous serez contre.
Mais de nombreuses personnes s’opposent à la construction de nouveaux logements, même si c’est dans leur intérêt financier.
Dans l’épisode d’aujourd’hui de Good on Paper, je discute avec le politologue David Broockman des limites de l’utilisation de l’intérêt personnel comme prisme pour comprendre l’opposition des gens au nouveau développement. Ses recherches, avec les chercheurs Chris Elmendorf et Josh Kalla, s'appuient sur la théorie symbolique et politique, un cadre qui minimise les impacts personnels et l'intérêt personnel financier et examine plutôt ce que les gens pensent des symboles tels que les villes, les promoteurs immobiliers et le logement abordable. .
"Je ne pense pas que ce soit nécessairement faux, que l'intérêt personnel financier compte dans une certaine mesure ou que les impacts personnels puissent avoir une certaine importance", explique Broockman. « Mais nous savons aussi que si nous pensons simplement à d’autres questions politiques – pensez donc aux impôts, pensez à l’avortement – oui, l’intérêt personnel et les impacts personnels en font partie. Mais il y a beaucoup de femmes anti-avortement. De nombreux riches votent pour augmenter leurs impôts. L’idéologie, les goûts – c’est aussi une grande partie de l’histoire de la raison pour laquelle les gens ont les opinions qu’ils ont.
Ce qui suit est une transcription de l'épisode :
[Musique]
Jérusalem Demsas : Pourquoi les gens sont-ils si contrariés lorsque quelqu'un propose un immeuble d'appartements ou un autre nouveau développement à proximité de chez eux ?
La théorie dominante est qu’il s’agit principalement de valeurs immobilières. Les propriétaires craignent qu’un gratte-ciel ou des locataires ou, je cite, « le type de personnes qui vivent dans des logements multifamiliaux » puissent réduire la valeur de revente de leur maison. Et dans un pays où, pour la plupart des gens de la classe moyenne, leur résidence principale est leur principal outil de création de richesse, tout ce qui menace la valeur de votre maison est suspect.
Mais est-ce la vraie raison du NIMBYisme ?
Je m’appelle Jérusalem Demsas. Je suis rédacteur à The Atlantic, et voici Good on Paper, une émission politique qui remet en question ce que nous savons vraiment sur les récits populaires.
Mon invité aujourd'hui est David Broockman. Il est politologue à l'UC Berkeley dont le nouvel article avec Chris Elmendorf et Josh Kalla remet en question les racines du NIMBYisme.
David et ses co-auteurs estiment que si le NIMBYisme vise à protéger la valeur des propriétés, alors les locataires devraient être moins NIMBY que les propriétaires. Mais ils constatent que lorsqu’ils interrogent les gens sur de nouveaux développements ou sur la construction de nouveaux logements, les opinions des propriétaires sont essentiellement les mêmes que celles de leurs homologues locataires.
David et ses co-auteurs proposent une théorie différente : le soutien et l’opposition aux nouveaux logements dépendent en grande partie de ce que vous pensez des villes au départ. Que la valeur de votre propriété soit ou non en jeu, une personne qui vit en ville aime probablement les villes et est donc plus susceptible de soutenir de nouveaux logements ou un développement plus dense.
Il s’agit d’une conversation vraiment fascinante qui fait un zoom arrière pour démêler la nature des convictions politiques, et elle rejoint une grande partie des reportages que j’ai réalisés au fil des années sur cette question même.
David, bienvenue dans l'émission.
David Broockman : Merci beaucoup de m'avoir invité.
Demsas : Alors pourquoi n'es-tu pas un NIMBY ?
Broockman : (Rires.) C’est une excellente question. Et, vous savez, si vous regardez les recherches que nous avons menées jusqu'à présent en science politique pour tenter de comprendre le NIMBY, je devrais en fait être en quelque sorte un NIMBY. Je possède donc une maison à San Francisco. Et si vous y réfléchissez en ce moment, il y a cette grande poussée vers les villes de zone supérieure, par exemple, en tant que propriétaire de San Francisco, je devrais être un super NIMBY.
Évidemment, je suis ici pour parler de mon travail académique, mais en tant que personne, je ne suis définitivement pas un NIMBY. J'aimerais voir plus de logements dans mon quartier. Et donc une partie de ce que nous essayons de faire dans cet article est de proposer une théorie selon laquelle des gens comme moi et beaucoup d'autres personnes ne rentrent pas tout à fait dans les cases auxquelles nous nous attendons, en termes de ce qu'ils pensent. sur la politique du logement, selon qu'ils sont propriétaires ou non et qu'il y a ou non des projets de développement à proximité de chez eux.
Demsas : Je pense que c'est drôle. Parce que j'ai aussi réfléchi à cette question pour moi-même, car, évidemment, vous pouvez faire ces explications macro. Vous pouvez réfléchir aux raisons pour lesquelles vous êtes tel que vous êtes, en fonction de l'endroit où vous avez grandi, de l'identité de vos parents, du statut socio-économique que vous aviez lorsque vous étiez enfant, de l'école, ou de tout ce que vous aviez, et de vos propres raisons personnelles.
Et c’est très facile d’avoir des raisons très individualisées comme : « Eh bien, j’ai lu un article d’Ed Glaeser quand j’avais, vous savez, 17 ans, et c’est pourquoi je ne suis pas un NIMBY. Mais cela n’explique pas vraiment les choses au niveau macro. Ainsi, la sagesse conventionnelle sur le NIMBYisme, ou sur les raisons pour lesquelles les gens s’opposent aux nouveaux logements dans leurs communautés, je pense qu’elle a été popularisée par l’hypothèse de l’électorat local de Bill Fischel.
Broockman : Oui.
Demsas : Pouvez-vous nous expliquer cela ?
Broockman : Oui, il existe en fait plusieurs versions. Je pense que l’original est en fait un peu plus nuancé. Il s’agit en quelque sorte d’une question de risque et de la façon dont les propriétaires pourraient souhaiter ne pas avoir beaucoup de changements dans leur communauté, car ils ne sont pas sûrs de l’impact sur la valeur de leur maison.
Mais je pense que la version de base qui s'est popularisée, qui est un peu plus simple que l'original, repose simplement sur l'idée que si vous êtes propriétaire d'une maison, tout comme, disons, un chauffeur de taxi au moment de l'introduction d'Uber ... vous avez ce genre de bien rare, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un médaillon de taxi, et vous ne voulez pas qu'il y ait beaucoup de concurrence.
Donc, s’il y a plus de logements, tout comme s’il y a plus de médaillons de taxi, la pensée est : Hé. Nous faisons partie de ce cartel de l’accession à la propriété. S’il y a plus de logements disponibles, les prix vont baisser. Cela va dévaloriser mon actif. Je vais donc être contre cela. Et c’est le genre d’explication financière du NIMBYisme, ou ce genre de version popularisée de l’hypothèse de l’électeur local qui existe plus généralement.
Demsas : Eh bien, donnez-nous la version compliquée. C'est un spectacle bancal. Quelle est la version de Fischel ?
Broockman : Oui, je pense que, d’une certaine manière, c’est un peu perdu dans les sables du temps en termes de façon dont il a été popularisé. Je pense que l’explication qui, à mon avis, a retenu beaucoup plus d’attention – et qui, à mon avis, est en réalité bien mieux étayée empiriquement – concerne un peu moins l’intérêt personnel financier.
Parce que si vous regardez de nombreuses recherches empiriques, les preuves empiriques de cette explication financière basée sur l’intérêt personnel, je pense qu’il y en a quelques-unes ; il y en a qui sont contre. Je dirais que c’est un peu inégal, pour être honnête. Je pense que le NIMBYisme - et je pense qu'il y a une raison pour laquelle nous utilisons ce terme - est l'explication qui circule selon laquelle je pense qu'il y a beaucoup de choses à faire, même si je pense qu'elle est incomplète, et c'est juste l'idée qu'il y a ces externalités négatives, hyperlocales. externalités négatives de la construction de logements neufs. Cela vient du bruit des travaux de construction, de la circulation, des impacts sur les vues, des choses comme ça.
Et donc, vous savez, je pense qu’il existe de nombreuses preuves de cela. Par exemple, il y a un très bel article rédigé par l'un de nos anciens étudiants de l'UC Berkeley, Alexander Sahn, qui est maintenant professeur à l'UNC, où il montre, dans un travail de données vraiment intéressant qu'il a effectué à la S.F. Commission de Planification, que si vous fusionnez les données du S.F. Commission de planification et toutes ces audiences publiques où les gens disent : bonjour. Je suis untel. Je suis ici pour m'opposer à ces nouveaux logements, ou, je suis ici pour soutenir ces nouveaux logements. Si vous fusionnez cela avec un fichier électoral pour déterminer où vivent réellement les gens et où ces nouveaux logements sont proposés, les gens sont bien plus nombreux. susceptibles de se présenter pour s'opposer au logement si ce nouveau logement est proposé à construire à proximité de leur domicile et de leur lieu de résidence. Et donc je pense que nous avons de nombreuses preuves de cela et beaucoup plus de preuves que c’est une grande partie de l’histoire en termes d’opposition aux nouveaux logements.
Et une partie de ce que nous essayons de faire dans cet article est de dire : « Il y a certainement du mérite à cela, mais ce n’est pas toute l’histoire. Comme nous en avons parlé au sommet, quelqu'un comme moi, je devrais être au S.F. Commission de Planification. En fait, la commission de planification n’est qu’à quelques pâtés de maisons de chez moi. Je devrais y aller tout le temps pour m’opposer à toutes les nouvelles constructions dans mon quartier, en tant que propriétaire, mais c’est loin d’être ce que j’ai fait.
Demsas : Alors, qu’est-ce qui vous a d’abord rendu sceptique quant au fait que cette explication puisse réellement expliquer le NIMBYisme ? Parce que, vous savez, c'est drôle. On m'a demandé, vous savez, sur quoi avez-vous changé d'avis ? Et ma réponse depuis environ un an a été, vous savez, j'avais l'habitude de surindexer vraiment l'idée selon laquelle les gens s'opposent aux nouveaux logements en raison de la valeur de leurs propriétés.
Et une grande partie de ce qui m'a fait changer d'avis à ce sujet était : (A) Lorsque vous faites beaucoup de reportages et que vous parlez aux gens, ils utilisent souvent le mot valeurs de propriété comme, par exemple, un raccourci pour des choses qu'ils pensent être. bonnes ou des choses qu’ils pensent mauvaises. Donc, les choses feront baisser la valeur de mes propriétés si je ne les aime pas, vous voyez ce que je veux dire ? Même si c’est vrai ou non, c’est comme ça qu’ils en parlent. C’est un langage que nous donnons aux gens pour s’opposer aux nouveaux logements de plusieurs manières.
Mais qu’est-ce qui vous a fait penser que ce n’était peut-être pas vraiment explicatif ?
Broockman : Ouais, absolument. Donc quelques expériences personnelles en fait, en plus de ma formation académique et de mon doctorat en sciences politiques. Je viens donc de ce genre d’école de pensée et d’opinion publique où mon explication de base de tout nouveau problème politique qui entre en scène – l’un de mes premiers cadres que j’utilise pour réfléchir, d’accord, vous savez, qui pourrait soutenir et s'y opposer ? est un cadre appelé « théorie symbolique et politique ». Cette théorie a été popularisée à l'origine par David Sears et ses collègues il y a longtemps, où, dans les années 70, ils essayaient de comprendre comment les gens pensent à des questions comme le transport en bus ou comment ils votent aux élections présidentielles.
Demsas : Vous voulez dire le bus pour l’intégration des écoles ?
Broockman : Oui, exactement. Vous savez, à l’époque, beaucoup d’explications de base que les gens donnaient à ce genre de questions supposaient en réalité qu’il s’agissait d’une sorte d’intérêt personnel financier ou d’un type d’impact personnel sur les gens, tout comme nous le pensons avec le logement. Et tout comme dans ces cas-là, je ne pense pas qu’il soit nécessairement faux que l’intérêt personnel financier compte dans une certaine mesure, ou que les impacts personnels puissent avoir une certaine importance.
Mais nous savons aussi que si nous pensons à d’autres questions polit...
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