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Texte : Zhang Yu, directeur adjoint et analyste macro en chef du Huachuang Securities Research Institute (analyste Jin Qilin)
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Le 13 novembre, le ministère des Finances, l'Administration d'État des impôts et le ministère du Logement et du Développement urbain et rural ont publié l'"Annonce sur les politiques fiscales visant à promouvoir le développement stable et sain du marché immobilier", et l'Administration d'État du ministère des Impôts a publié l'« Annonce sur l'abaissement de la limite inférieure du taux de perception préliminaire de la taxe sur la valeur ajoutée foncière » ((ci-après collectivement dénommée « l'Annonce ») ; le 11 novembre, le ministère des Richesses naturelles a publié l'« Avis sur l'utilisation des fonds obligataires spéciaux des gouvernements locaux pour récupérer et acquérir des terres inutilisées existantes » (ci-après dénommé « l'Avis »).
Point principal
Lors d'une conférence de presse tenue par le ministère des Finances le 12 octobre, le ministre Lan a énuméré « l'utilisation superposée des obligations spéciales des gouvernements locaux, des fonds spéciaux, des politiques fiscales et d'autres outils pour soutenir la promotion du marché immobilier afin d'arrêter sa chute et de se stabiliser ». " Il a été répertorié comme un ensemble de mesures politiques progressives ciblées. Article 3 (après les grandes banques avec des obligations chimiques et des bons du Trésor spéciaux) ; le vice-ministre Liao Min a présenté les trois considérations du ministère des Finances : Premièrement, autoriser l'utilisation d'obligations spéciales pour les réserves foncières. Deuxièmement, soutenir l’acquisition de logements existants et optimiser l’offre de logements abordables. Troisièmement, optimiser et améliorer en temps opportun les politiques fiscales pertinentes ; le 8 novembre, le ministre Lan a déclaré lors de la conférence de presse du Comité permanent de l'Assemblée populaire nationale que « les politiques fiscales pertinentes visant à soutenir le développement sain du marché immobilier ont été soumises pour approbation conformément aux procédures ». et sera lancé dans un avenir proche. Du 11 au 13 novembre, des « Avis » et des « Annonces » ont été publiés les uns après les autres pour mettre en œuvre la politique immobilière de soutien budgétaire.
1. « Annonce » : les augmentations évidentes de la taxe sur les actes de propriété et de la taxe sur la valeur ajoutée foncière ont dépassé les attentes pour soutenir les résidents et les entreprises
Quelles taxes ont été ajustées dans l'annonce ? Il peut être divisé en deux parties : Premièrement, clarifier les politiques fiscales (taxe sur la valeur ajoutée et taxe sur la valeur ajoutée foncière) liées à l'annulation des normes résidentielles ordinaires et non ordinaires. Ceci est conforme aux attentes et appartient à la norme. "quatre annulations". Cela a donné une autonomie réglementaire aux gouvernements locaux et municipaux, a expliqué Song Qichao, ministre adjoint des Finances, lors de la conférence de presse du ministère du Logement et du Développement urbain-rural le 17 octobre (pour plus de détails, voir " Les nouvelles caractéristiques du transfert immobilier pourraient avoir été clarifiées") ; la seconde est la politique fiscale pour les résidents et les entreprises (taxe sur les actes de propriété et taxe sur la valeur ajoutée foncière), qui a dépassé les attentes. , combinée à l'introduction par les chefs des ministères concernés et commissions :
Où est le point d’augmentation de l’impôt sur les actes de propriété ? Pour les résidents, le soutien aux besoins de logement rigides et améliorés a dépassé les attentes :
1. Si la maison achetée ne dépasse pas 140 mètres carrés, la taxe d'acte de propriété sera réduite à 1% (qu'il s'agisse d'une maison unique ou d'une résidence secondaire) ;
2. Lors de l'achat d'une maison d'une superficie supérieure à 140 mètres carrés, la taxe sur les actes de propriété pour la maison unique est réduite de 1,5 % et la taxe sur les actes de propriété pour la deuxième maison est réduite de 2 % ;
3. Aucune distinction ne sera faite entre les résidences secondaires à Pékin, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen (la superficie ne dépasse pas 140 mètres carrés, la taxe sur les actes est de 1 % ; la superficie supérieure à 140 mètres carrés, la taxe sur les actes est de 2 %).
Où est le point d’augmentation de la taxe sur la valeur ajoutée foncière ? Pour les entreprises (les ventes individuelles de logements sont temporairement exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée foncière), cela atténue les difficultés financières des sociétés immobilières au-delà des attentes (à mesure que le marché immobilier continue de s'ajuster, le taux de valeur ajoutée de certains projets immobiliers a diminué). a considérablement diminué et la limite inférieure du taux de remboursement anticipé de la taxe sur la valeur ajoutée foncière est trop élevée, ce qui peut conduire les entreprises à continuer de payer plus d'impôts et à accumuler des pressions financières) : La limite inférieure du taux de remboursement anticipé de la taxe sur la valeur ajoutée foncière dans chaque région sera réduit de 0,5 point de pourcentage, c'est-à-dire que la limite inférieure sera de 1,5 % à l'est, de 1 % dans les parties centrale et nord-est et de 0,5 % à l'ouest.
2. « Avis » : augmentation cachée, les obligations spéciales de réserve foncière soutiennent les gouvernements locaux, soit 4 000 milliards
Bien que l'« Avis » ait été émis par le ministère des Ressources naturelles, son contenu correspond à la première des trois considérations sur les « mesures politiques propices au développement stable de l'immobilier » présentées par le vice-ministre Liao le 12 octobre. l'obligation spéciale de réserve foncière devrait atteindre le niveau de 4 000 milliards. Quant aux politiques progressives, le marché des capitaux n'y prête toujours pas suffisamment d'attention.
Pourquoi l’échelle politique pourrait-elle être de 4 000 milliards ? Pour fournir une perspective de référence : depuis l'épidémie, certains gouvernements locaux ont autorisé les sociétés d'investissement urbain à soutenir le marché foncier en raison de la mauvaise vente des terrains, qui a occupé une grande quantité de fonds ; nous estimons que de 2020 à 2024, les fonds d'investissement urbains le feront ; occupant près de 40 000 yuans d'acquisitions foncières non conventionnelles, les obligations spéciales de réserve foncière peuvent utiliser la logique de la « dette classée » pour libérer cette partie des liquidités en grandes quantités (il n'est pas clair si toutes les obligations spéciales de réserve foncière soutiendront l'investissement urbain et à quel niveau. C’est uniquement dans la perspective du soutien aux gouvernements locaux qu’il est suggéré de (Une perspective qui supporte le volume important de l’outil).
Pour les gouvernements locaux, si l'émission d'obligations foncières spéciales reprend l'année prochaine et qu'il existe des projets dans la zone locale qui répondent aux exigences stratégiques centrales ou aux besoins des moyens de subsistance et de l'économie réelle de la population locale, ils pourront peut-être former un incrément. qui entre dans le cycle économique cette année-là (toujours dans le cadre des droits de développement raisonnables locaux), pour plus de détails, voir "N'ayez pas peur d'être en retard pour un bon repas, la place est en route - Commentaires sur la conférence de presse du Standing Comité de l'Assemblée populaire nationale"). L'"Avis" précise que "les terres récupérées et acquises ne seront en principe plus fournies pour le développement immobilier au cours de l'année en cours", mais "les terres récupérées et acquises pour être utilisées dans les domaines de subsistance des populations et dans de véritables projets économiques ne sont pas soumises à les restrictions ci-dessus." L'investissement urbain a longtemps été un projet de gouvernement local. Le point de départ important de la construction n'est pas le développement immobilier, mais dans le domaine des moyens de subsistance des personnes et la construction de véritables projets économiques, qui répondent aux exigences de la "Avis ".
3. Ce que cela signifie pour le marché des capitaux : n’ayez pas peur d’être en retard pour un bon repas, et l’espace est en route
Il convient de rappeler qu'avant les deux sessions de l'année prochaine, on s'attend à ce que la politique budgétaire soit encore renforcée à tout moment, sans pratiquement aucun risque de falsification évidente. La probabilité de hausse de la préférence pour le risque devrait être nettement supérieure à la probabilité de baisse. qui est une fenêtre active précieuse et hautement certai...
[Courte citation de 8% de l'article original]