Les Américains aiment le gouvernement local. Dans une enquête du Pew Research Center de décembre 2023, 61 % des personnes interrogées avaient une opinion favorable de leur gouvernement local, tandis que 77 % avaient une opinion défavorable du gouvernement fédéral.
Mais derrière ce vernis de bonne volonté se cache une vérité inquiétante : les gouvernements locaux sont à l’origine d’une crise du logement qui augmente les loyers, diminue la mobilité économique et la productivité et a un impact négatif sur les salaires. L’épisode d’aujourd’hui de Good on Paper est un peu différent des autres. Il présente deux invités et coïncide avec la sortie de Sur la crise du logement : terre, développement, démocratie, un recueil de mes reportages pour The Atlantic relatant les causes de la crise du logement et identifiant les problèmes structurels de la démocratie locale à sa racine.
Je suis accompagné du rédacteur en chef adjoint d'Atlantic, Yoni Appelbaum, et du professeur de droit de Yale, David Schleicher, pour discuter de la façon dont les marchés immobiliers américains se sont brisés.
« Le problème interne du gouvernement local est que nous avons très peu de capacité à contrôler le gouvernement local, d’autant plus que les gouvernements locaux sont plus grands que la taille du quartier ou de la ville », explique Schleicher. « Et la raison fondamentale est que nous n’en savons rien. Si vous vous demandez, cher auditeur, qui fait partie de la commission de votre comté ou qui est le contrôleur local, il y a de fortes chances qu’à moins que vous ne soyez un cinglé – peut-être un cinglé qui écoute ce podcast – vous n’en avez aucune idée.
Écoutez la conversation ici :
Ce qui suit est une transcription de l'épisode :
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Jérusalem Demsas : La crise du logement est une crise économique, politique et démocratique qui s'est propagée depuis des villes superstars comme San Francisco et Boston et touche désormais tous les États du pays.
Le logement est un besoin fondamental. Mais aussi, l’endroit où vous vivez détermine beaucoup de choses : si vous irez ou non dans une bonne école ou si vous irez à l’université ; de votre santé, car il existe de nombreuses variations locales en matière de qualité de l’air ; même votre salaire. Et à plus grande échelle, un marché immobilier brisé peut nuire au PIB national et à la productivité du travail et a engendré une crise des coûts dans les secteurs de services comme les garderies.
Mais au niveau le plus fondamental, la politique du logement façonne le fonctionnement de votre vie. Si vous pouvez vivre près de votre famille ou de vos amis, cela change si vous vous sentez à l'aise avec un enfant ou si vous bénéficierez d'un soutien lorsque vous le ferez. Si vous êtes une personne âgée et que vous n’avez plus les moyens de rester dans votre communauté, vous pourriez devoir emménager prématurément dans une résidence-services, vous coupant ainsi des jeunes générations.
Les marchés immobiliers brisés minent les communautés. Alors pourquoi les marchés immobiliers sont-ils en panne ?
[Musique]
Je m'appelle Jérusalem Demsas. Je suis rédacteur ici à The Atlantic, et ceci est Good on Paper. Aujourd'hui, The Atlantic publie une série de mes essais dans une nouvelle collection intitulée Sur la crise du logement : terre, développement, démocratie. Et le principal problème du marché immobilier américain est que, dans les villes hautement productives et offrant de bons emplois, nous avons cessé de construire suffisamment de logements pour accueillir une nouvelle croissance.
Il y a beaucoup de choses à déballer dans cette thèse, donc avant de plonger dans la conversation d’aujourd’hui, je suis d’abord rejoint par le rédacteur en chef adjoint d’Atlantic, Yoni Appelbaum, pour parler un peu de mon livre. C’est incroyablement opportun car Yoni vient d’annoncer son propre livre intitulé Stuck, qui aborde bon nombre des mêmes thèmes.
Après notre discussion, j’approfondirai les questions de la culpabilité des gouvernements locaux dans la création de la crise du logement, avec David Schleicher, professeur de droit à Yale.
Mais d’abord, Yoni, bienvenue dans la série.
Yoni Appelbaum : Hé. C'est génial d'être avec toi.
Demsas : Oui. Pour les auditeurs qui ne le savent pas, Yoni est le chef de la section Idées, Politique et Global ici à The Atlantic, il est donc le chef de ma verticale. Et même depuis le début de mon travail ici à The Atlantic – qui a abouti à la publication de ce livre d’essais qui sort aujourd’hui – Yoni est quelqu’un qui se soucie beaucoup de ce travail. Et on a toujours parlé de logement, de mobilité, de toutes ces questions qui ont aussi été au centre de ses recherches et de son travail.
Vous avez récemment annoncé un livre intitulé Stuck. J'aimerais avoir de vos nouvelles. Comment avez-vous commencé à travailler sur ce genre de chose ? Comment avez-vous commencé à réfléchir au logement et à la mobilité ? Pourquoi est-ce si central dans votre travail ?
Appelbaum : Ouais. Je l'ai pris vraiment personnellement. Je vivais dans une ville merveilleuse, Cambridge, dans le Massachusetts, j'étais en train d'obtenir un doctorat en histoire et j'ai commencé à réaliser que quelque chose n'allait vraiment pas dans cette ville, qui était depuis plus de cent ans un moteur de mobilité. Des immigrants, des migrants venus d'ailleurs des États-Unis étaient arrivés là-bas, venaient travailler dans les usines, se relevaient et leurs enfants avaient mieux réussi qu'eux.
Et lorsque je suis arrivé à Cambridge, c'était en grande partie l'apanage des professionnels et d'autres personnes percevant de très gros salaires, et il était vraiment difficile d'imaginer qu'une nouvelle génération d'immigrants – une nouvelle génération d'Américains de la classe ouvrière – puisse profiter du merveilleux ressources de cette ville pour se relever. Et, en tant qu’historien, lorsque je découvre un problème, je fouille dans le passé pour essayer de comprendre d’où il vient.
Demsas : Ouais. J’ai l’impression qu’il existe plusieurs façons classiques pour les gens d’accéder à un logement. La première est qu’ils sont eux-mêmes yuppies, et ils se demandent simplement : Pourquoi est-ce si cher de vivre à Washington ou à San Francisco ? Et d’autres sont des gens qui réfléchissent beaucoup à l’économie et à la mobilité. Et, pour ma part, je me souviens que j'ai vécu à Williamsburg, en Virginie, où j'ai fréquenté l'école William and Mary, et il y avait cette règle selon laquelle on ne pouvait pas vivre avec plus de trois personnes sans lien de parenté dans la même maison hors campus.
Et je me souviens très bien de mon amie qui vivait hors campus : elle violait cette règle pour pouvoir se permettre un logement parce que les maisons étaient trop chères pour seulement trois étudiants. Et ils avaient ce fil suspendu au plafond de leur salle de bain, qui était exposé et très clairement dangereux, mais ils disaient : « Nous ne pouvons pas vraiment nous plaindre de cela au propriétaire parce que, si nous le faisons, où allons-nous vivre ?
Et bien sûr, je ne suis pas ici pour parler uniquement du sort des jeunes professionnels urbains et des étudiants. Mais une fois que vous commencez à voir comment tant de ces lois locales et ces pratiques d’exclusion peuvent réellement avoir un impact quotidien sur les gens d’une manière qui, je pense, est vraiment cachée, cela devient quelque chose qui commence à vous obséder. . Et je pense que la pénurie de logements est devenue vraiment centrale. Je me demande si vous avez une idée de la raison pour laquelle cela se produit.
Appelbaum : C’est une question très intéressante parce que la façon dont vous l’avez divisée, je pense, est tout à fait correcte. Certaines personnes, lorsqu’elles entendent parler de pénurie de logements, pensent : Bon sang. Je ne trouve pas la maison que je veux vraiment. Je n’ai pas les moyens de vivre dans le quartier que je veux. Et ils s’inquiètent de la gentrification ou du caractère abordable de leur propre maison. Mais une fois que vous commencez à creuser un peu, l’autre chose qui devient vraiment très claire est que le plus gros problème, ce sont tous les gens qui ne peuvent pas vivre dans cette communauté pour commencer.
Et je pense que l'une des raisons pour lesquelles nous en parlons tous en ce moment est le sentiment que les gens ne sont pas en mesure d'aller là où se trouvent les meilleures opportunités économiques, où ils peuvent avoir le genre de communautés dans lesquelles ils vivent. chercher. Ils sont invisibles. Ce sont des gens qui n’habitent pas à côté. Et le problème c’est qu’ils n’habitent pas à côté. Cela en fait donc partie.
Mais permettez-moi de vous retourner cela, Jérusalem, parce que vous étiez récemment à Chicago pour le DNC. Et lors des congrès, on parle souvent de sondages. Ils parlent des différents fonctionnaires du parti. Mais lors de cette DNC, tout le monde parlait de logement. Kamala Harris promet de mettre fin à notre pénurie de logements. Barack Obama, remarquablement, s'est présenté comme un YIMBY...
Demsas : (Rires.)
Appelbaum: ... dans son discours et a déclaré que nous devons éliminer les lois et règlements désuets qui empêchent la construction de logements. C’est comme si les démocrates avaient décidé d’organiser une soirée de lancement de livre à Chicago rien que pour vous. Alors, qu’est-ce qui a finalement poussé tout le monde à se concentrer là-dessus ? Pourquoi le logement a-t-il son heure ?
Demsas : Oui. J’aime penser qu’ils ont lu attentivement chaque article publié par The Atlantic sur cette question. Mais je pense en réalité que ce qui se passe ici, c’est que l’appréciation du prix de l’immobilier en 2020-2021 n’a fait que forcer le problème. Avant cela, c’était quelque chose dont les gens parlaient. Barack Obama – son Conseil des conseillers économiques avait publié des rapports sur la question de la faible offre de logements et du zonage d'exclusion et sur les impacts que cela a sur les salaires, sur la mobilité, sur les opportunités économiques, sur le PIB, sur le dynamisme, un tas de choses.
Ce n’était pas que ce n’était pas un problème connu, mais les gens, au niveau politique, considéraient toujours cela comme : « Eh bien, c’est le problème de New York. C'est le problème de Los Angeles. C'est le problème de Boston. C'est le problème de Seattle. Ils sont mauvais pour gouverner. C'est leur problème. Et il y a une part de vérité là-dedans. La crise est pire dans ces domaines, mais ce que vous avez constaté pendant la pandémie, c’est que la demande induite par le travail à distance a réellement déplacé le problème vers les marchés secondaires à travers le pays.
Ce n’étaient pas seulement les gens de Los Angeles ou des villes superstars que j’ai mentionnés qui ressentaient cette douleur. Il y avait aussi des gens dans l’Idaho, au Texas, en Floride, au Tennessee, dans des États où les gens étaient très habitués – il y a des maisons chères dans certaines parties de l’État, mais vous pouvez vivre près de votre travail et vous pouvez trouver une bonne maison. Vous pouvez trouver une maison pour 300 000 $ si vous avez moins de 30 ans et si vous avez un salaire décent. Cela a vraiment changé pendant la pandémie, et cela s’est également produit très rapidement. C'est arrivé si vite.
Je me souviens d'histoires où il y avait un agent immobilier à Washington DC qui avait dû embaucher un videur pour se tenir devant une file de personnes qui assistaient à une journée portes ouvertes à Washington DC parce que c'était tellement chaotique. La pénurie est devenue indéniable pour les gens parce qu’ils regardaient autour d’eux et se demandaient : Pourquoi chaque personne de la classe moyenne supérieure est-elle même incapable de trouver une maison où elle souhaite vivre ?
Et je pense que beaucoup de gens qui travaillent dans ces endroits ont l’habitude de penser : il y a une crise du logement abordable. Il y a une crise pour les gens qui sont très pauvres, mais il n’y a pas de crise pour les gens comme moi, les gens comme moi qui ont un bon travail. Et je pense que lorsque cela a cliqué sur beaucoup de gens, les politiciens ont également commencé à s’en rendre compte. Et, à mon avis, cela semble être la principale raison pour laquelle le logement devient au premier plan. Je ne pense pas que ce soit dû à de nouvelles recherches ou à de nouvelles avancées. Je pense qu’il s’agit en grande partie simplement de savoir dans quelle mesure la douleur est ressentie par les Américains de la classe ouvrière, de la classe moyenne et maintenant aussi de la classe supérieure.
Appelbaum : Ouais. C’est remarquable. C’est devenu un problème national. Mais je veux vous lire quelque chose que vous avez écrit dans votre introduction parce que je pense que cela aborde ici quelque chose de vraiment intéressant. Vous exprimez un sentiment de crise, selon lequel les gens ne peuvent pas accéder aux endroits qu’ils souhaitent, et généralement ce genre de chose nous incite à rechercher des méchants.
Mais vous avez écrit ceci : « Les Américains sont désormais conscients que la crise du logement ...
[Courte citation de 8% de l'article original]