Leaders d'opinion | Lian Ping, Ma Hong
Le rapport d'activité du gouvernement « Deux sessions » 2024 propose de promouvoir vigoureusement la construction d'un système industriel moderne, d'accélérer le développement de nouvelles forces productives, de se concentrer sur l'expansion de la demande intérieure et de promouvoir un cercle vertueux dans l'économie. Avec la reprise progressive de la macro-économie nationale, en particulier l'amélioration de l'environnement commercial du secteur des services, les opérations immobilières commerciales devraient prendre la tête de l'amélioration dans les grandes villes et les revenus des sociétés de services immobiliers augmenteront régulièrement. L'introduction et la mise en œuvre de davantage de politiques visant à soutenir le développement des parcs industriels émergents permettront non seulement d'introduire des actifs émergents, mais également de revitaliser les actifs existants, aidant ainsi les parcs industriels à stabiliser leur trajectoire de transformation.
À moyen et long terme, en raison du ralentissement progressif du développement urbain national, l'expansion des marchés industriels et résidentiels traditionnels s'est considérablement ralentie, et la proportion des dépenses de consommation et de la nouvelle économie augmentera d'année en année, injectant une nouvelle vitalité. dans le développement urbain et la croissance économique nationale. En conséquence, les formats de développement de l'immobilier non résidentiel ont changé simultanément, ce qui permet de mieux comprendre les changements survenus au cours de la période actuelle de transformation structurelle de l'économie chinoise.
Cet article vise à anticiper le fonctionnement du marché immobilier non résidentiel en 2024 en passant au peigne fin, en examinant et en combinant les dernières analyses de données, qui incluent principalement les trois principaux sous-secteurs de l'immobilier commercial, des parcs industriels et de la gestion immobilière. et tente d'explorer les opportunités de transformation économique à court, moyen et long terme, d'investissement industriel étroitement liées au nouveau développement économique.
1. L’immobilier commercial entre actuellement dans une période d’ajustement et de stabilisation.
Ces dernières années, affecté par des facteurs globaux tels que l'impact de l'épidémie, le ralentissement de l'urbanisation, les changements dans le comportement de consommation des résidents, la transformation structurelle de l'économie et le resserrement du financement des promoteurs, le rythme d'expansion du marché de l'immobilier commercial a ralenti. a diminué de manière significative, et il est progressivement passé d'une direction horizontale d'acquisitions foncières à grande échelle au modèle d'expansion vers un modèle de développement vertical de transformation et de modernisation des propriétés existantes.
1. Le marché global de l’immobilier commercial continue de décliner
Actuellement, les promoteurs immobiliers commerciaux subissent une pression à la baisse en termes de ventes, de financement, d'acquisition de terrains, d'investissement et de retour sur investissement.
À la fin du premier trimestre 2024, la surface de vente annuelle de biens immobiliers commerciaux dans tout le pays était de 90,52 millions de mètres carrés, tombant en dessous de 100 millions de mètres carrés pour la première fois depuis 2012, avec une diminution annualisée de 27 % par an. sur un an. D'un point de vue régional, la proportion des ventes d'immobilier commercial dans les agglomérations urbaines de premier rang et dans les régions de Chengdu-Chongqing du pays a augmenté rapidement, en raison d'un développement commercial plus fort et d'une demande de consommation personnelle dans les zones clés du pays, tandis que les activités commerciales ; les entreprises des villes de troisième et quatrième rangs ont continué de diminuer. Le pouvoir de consommation des résidents locaux est relativement faible et les principaux acteurs nationaux de l'immobilier commercial se retirent rapidement du marché de l'immobilier commercial dans les villes de troisième et quatrième rangs.
Les conditions de financement du marché sont mauvaises et le financement hors bilan non bancaire a diminué. Fin avril 2024, au cours des 12 derniers mois, l'ampleur des nouveaux financements hypothécaires immobiliers commerciaux émis par l'Interbancaire et l'Association nationale des concessionnaires s'élevait à 63,3 milliards de yuans, soit une baisse de 47 % sur un an. Parmi eux, 62,2 milliards de yuans de prêts hypothécaires immobiliers commerciaux (CMBS) émis entre les bourses et les banques ont été émis, soit une baisse de 40 % d'une année sur l'autre, et l'ampleur des émissions est tombée au niveau le plus bas depuis 2019 tandis que l'immobilier commercial ; Les demandes de prêts hypothécaires ont été émises par la National Dealers Association. Le montant n'est que de 1,1 milliard de yuans, ce qui est le plus petit montant d'émission depuis que la NAFMII a lancé cet outil de financement en 2017. D'une part, les faibles perspectives de vente et la baisse des revenus locatifs ont réduit le besoin des promoteurs de financement supplémentaire pour le développement ; d'autre part, les dégradations répétées des notations de crédit des promoteurs sont également des facteurs importants qui entravent leurs capacités de financement ;
En cas de difficultés d'exploitation de l'immobilier commercial, la baisse progressive des niveaux de loyer affecte les droits d'investissement des promoteurs. À la fin de 2023, le rendement moyen des capitaux propres (TTM) des promoteurs immobiliers commerciaux cotés en actions A était de -10 %, une valeur négative pour la deuxième année consécutive, et la baisse s'est accentuée de 4 points de pourcentage à partir de la fin de 2023. 2022. Il s’agit également de la pire performance des rendements des investissements au cours des cinq dernières années. La dépréciation des actifs est un facteur important qui pèse sur les rendements des investissements. En 2023, la dépréciation totale des actifs des promoteurs immobiliers commerciaux cotés dépassera 13,6 mill...
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