Ronan a tout vu. Des niveaux extraordinaires de profit et de dette avec Treasury Holdings pendant le boom, suivis par des séquestres et des liquidateurs pendant la crise.
Mais ce qui distingue Ronan des nombreux autres promoteurs immobiliers qui se sont effondrés après 2008, c'est la manière dont il a réussi à rester si central dans le développement d'immeubles résidentiels et de bureaux, en particulier à Dublin.
Le site Irish Glass Bottle à Ringsend, Dublin 4. Photo : Mark Condren
Pour cette raison, il est juste de dire que la mise sous séquestre de cette semaine est très différente. Selon la société RGRE, elle a invité Bank of Ireland et AIB à nommer un curateur dans le cadre de sa démarche de restructuration et de refinancement de la dette.
Apparemment, Ronan est en pourparlers avec un investisseur international au sujet du refinancement des emprunts sur cet ensemble particulier d'actifs, qui comprend Connaught House sur Burlington Road, AIB Investment House à Percy Place et l'immeuble Bewley sur Grafton Street.
Le problème pour Ronan a été la longue portée de la dette héritée des années de boom de certaines de ses entreprises. Sorti de la National Asset Management Agency (Nama) grâce au refinancement de ses emprunts, le promoteur a pu se consacrer à la valorisation des actifs acquis par ses sociétés.
Il ne devrait pas être si difficile d’obtenir un soutien pour ces actifs, mais le véritable défi sera le prix.
Mais avec une grande différence. Cette fois, sa participation au capital des entreprises n’avait rien à voir avec celle d’avant le boom. Les capitaux d’investissement américains de Colony, Fortress et Oaktree finançaient les projets et allaient conserver la part du lion des capitaux propres.
Ce processus de mise sous séquestre semble relativement simple si l’investisseur international accepte de se joindre à nous. Il ne devrait pas être si difficile d’obtenir un soutien pour ces actifs, mais le véritable défi sera celui du prix, à un moment où les valorisations des immeubles de bureaux et de commerces sont sous pression.
À mesure que les investisseurs extérieurs arrivent, ils facturent beaucoup d’intérêts aux sociétés irlandaises qui détiennent traditionnellement les actifs immobiliers.
Selon RGRE, cette mise sous séquestre n'impactera pas l'essentiel des grands projets de Ronan comme le Glass Bottle Site à Dublin 4 ou le Waterfront South Central sur North Wall.
Café Bewley sur Grafton Street
Ceux-ci sont tous financés séparément, garantis séparément et continueront à être construits normalement.
Il est difficile d’avoir une idée de la valeur nette de Ronan à ce stade. Il a clairement beaucoup de choses à faire et étant donné que tout cela est financé par des capitaux extérieurs coûteux, combien gagnera-t-il grâce à ces projets de renom ?
Son empire immobilier, qui a une société appelée Ardquade Ltd à son sommet, en est un bon exemple. Les comptes d’Ardquade montrent que la dette héritée a constitué un véritable fardeau pour la performance financière.
Fin 2021, ce groupe disposait de 194 M€ d'emprunts à des taux d'intérêt variant de 3,7% à 14%.
Les comptes consolidés du groupe Ardquade montrent qu'en ...
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