Acheter une maison était difficile avant la pandémie. D’une manière ou d’une autre, cela devient de plus en plus difficile.
Les prix, déjà très élevés, ont encore augmenté, atteignant près de 40 pour cent au cours des trois dernières années. Les logements disponibles sont devenus plus rares : les inscriptions ont baissé de près de 20 % au cours de la même période. Et maintenant, les taux d’intérêt ont atteint leur plus haut niveau depuis 20 ans, érodant le pouvoir d’achat sans – au mépris de la logique économique normale – faire grand-chose pour faire baisser les prix.
Bien entendu, rien de tout cela ne pose de problème aux personnes qui possèdent déjà un logement. Ils ont été protégés de la hausse des taux d’intérêt et, dans une certaine mesure, de la hausse des prix à la consommation. Leurs maisons valent plus que jamais. Leurs frais mensuels de logement sont, pour la plupart, bloqués.
La raison de cette fracture – en grande partie en tout cas – est une caractéristique unique et omniprésente du marché immobilier américain : l’hypothèque à taux fixe sur 30 ans.
Cette hypothèque est si courante depuis si longtemps qu’il est facile d’oublier à quel point elle est étrange. Le taux d’intérêt étant fixe, les propriétaires peuvent geler leurs remboursements mensuels de prêt pendant trois décennies, même si l’inflation s’accélère ou si les taux d’intérêt augmentent. Mais comme la plupart des prêts hypothécaires américains peuvent être remboursés par anticipation sans pénalité, les propriétaires peuvent simplement refinancer si les taux baissent. Les acheteurs bénéficient de tous les avantages d’un taux fixe, sans aucun risque.
"C'est un pari à sens unique", a déclaré John Y. Campbell, un économiste de Harvard, qui a soutenu que l'hypothèque sur 30 ans contribuait aux inégalités. « Si l’inflation augmente considérablement, les prêteurs perdent et les emprunteurs gagnent. Alors que si l’inflation diminue, l’emprunteur se contente de refinancer.
Ce n’est pas ainsi que les choses fonctionnent ailleurs dans le monde. En Grande-Bretagne et au Canada, entre autres, les taux d’intérêt ne sont généralement fixés que pour quelques années. Cela signifie que la douleur des taux plus élevés est répartie plus uniformément entre les acheteurs et les propriétaires existants.
Dans d’autres pays, comme l’Allemagne, les prêts hypothécaires à taux fixe sont courants, mais les emprunteurs ne peuvent pas facilement les refinancer. Cela signifie que les nouveaux acheteurs sont confrontés à des coûts d’emprunt plus...
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